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集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的條件和流程有哪些？

日期：2020-04-15 17:10:51點(diǎn)擊率：2051

1、什么是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地？

我國(guó)國(guó)家的土地，根據(jù)所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩類。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

我國(guó)國(guó)家的土地，根據(jù)土地用途則又分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

所以，一個(gè)地塊是否符合集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，要看以下幾個(gè)方面：

是不是集體所有？
是不是建設(shè)用地？
是不是用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的用地？

只有滿足上述要素，才屬于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，才有可能入市交易。

2、是不是符合土地規(guī)劃？

《土地管理法》規(guī)定：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

這里隱含2個(gè)要求，第一：經(jīng)營(yíng)性用途需要由土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定；第二：土地權(quán)屬清晰，已經(jīng)依法登記。

這又要從三個(gè)方面去看：

（1）土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效性

判斷土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效性，主要看其是否由有權(quán)的部門編制，以及是否按照規(guī)定獲得了批準(zhǔn)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃編制、審批的權(quán)限

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，或者由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。

城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、審批的權(quán)限

縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

（2）地塊規(guī)劃用途是否為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途

目前土地規(guī)劃、審批、登記等工作適用的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）中與“工業(yè)”、“商業(yè)”近似度較高的是“商服用地”、“工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地”，對(duì)應(yīng)的具體用途如下：

同時(shí)，《土地利用現(xiàn)狀分類》中將住宅用地作為一個(gè)單獨(dú)的類別，與“商服用地”、“工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地”嚴(yán)格區(qū)分。

也就是說，可上市的集體建設(shè)用地應(yīng)為“商服用地”和“工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地”，不包括商品住宅用地。（可能包括養(yǎng)老公寓、集體租賃住房等帶有保障性居住性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）

（3）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否已依法登記

另外，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市還需符合相關(guān)的程序要求

《土地管理法》規(guī)定，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，在形式和程序上應(yīng)分別滿足以下要求：

1、在形式上，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

2、在程序上，前述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

第1個(gè)要求比較容易滿足，第2個(gè)要求實(shí)現(xiàn)起來則較為復(fù)雜。對(duì)于村民會(huì)議或村民代表會(huì)議的召集和表決程序，應(yīng)按照《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定進(jìn)行，這在實(shí)際操作中也是不容易的。

小結(jié)：

1、能入市的只是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

2、要符合有效的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。

3、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地已依法登記，獲得了證書。

4、經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

5、地塊的規(guī)劃用途必須是商服用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地不能用于開發(fā)商品住宅。

雖然集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市可用于商服和工礦倉(cāng)儲(chǔ)，也可能用于建設(shè)保障性租賃住房，但由于此前集體土地也可以以出租的方式做這些用途，所以，本次土地法的修訂，對(duì)于土地市場(chǎng)的影響并不大。

而且，靠近中心城市中心城區(qū)的集體建設(shè)用地，比較有市場(chǎng)需求，但對(duì)于遠(yuǎn)離中心城市的集體建設(shè)用地，在土地市場(chǎng)低迷的情況下，本來也乏人問津。

所以，綜合來看，集體土地入市有很多限制，在短時(shí)間內(nèi)影響并不大。

集體建設(shè)用地入市，不是所有農(nóng)村土地都入市！

附：土地分類相關(guān)知識(shí)

1、土地所有權(quán)分類
土地根據(jù)所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩類。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

2、土地用途分類

根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

3、土地利用現(xiàn)狀分類
中華人民共和國(guó)質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于8月10日聯(lián)合發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》，標(biāo)志著我國(guó)土地資源分類第一次擁有了全國(guó)統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

《土地利用現(xiàn)狀分類》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分12個(gè)一級(jí)類、57個(gè)二級(jí)類。其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀分類》中類別的對(duì)照關(guān)系：