編者按：

房地產(chǎn)和土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)一直占據(jù)著我國(guó)拍賣市場(chǎng)七成左右的份額。2012年1-6月份，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)成交537.2億元，土地使用權(quán)拍賣業(yè)務(wù)成交780.04億元，相當(dāng)于2012年1-6月份全國(guó)拍賣累計(jì)成交總額1729.6億元的76%。雖然不動(dòng)產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)占據(jù)拍賣市場(chǎng)份額大，但是此前一直沒(méi)有一個(gè)可以依據(jù)和參照的標(biāo)準(zhǔn)。

《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》的頒布實(shí)施彌補(bǔ)了《拍賣法》與《拍賣管理辦法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)缺乏具體規(guī)定的不足，使得拍賣企業(yè)朝著一個(gè)更規(guī)范、更專業(yè)的道路前進(jìn)。

《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》的頒布實(shí)施，在未來(lái)的發(fā)展中能夠可以有效地解決服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)水平低、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)差、拍賣品牌技術(shù)含量低等經(jīng)營(yíng)中的諸多問(wèn)題，為廣大拍賣企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定、高效、規(guī)范的運(yùn)行環(huán)境。

中拍協(xié)張延華會(huì)長(zhǎng)說(shuō)過(guò)：“標(biāo)準(zhǔn)就是效益”。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要想很好地把控市場(chǎng)，必須認(rèn)真學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使用標(biāo)準(zhǔn)，用標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)和發(fā)展拍賣業(yè)務(wù)，推進(jìn)自主創(chuàng)新，提高服務(wù)水平。正如一位企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所說(shuō)：“怎么才能讓客戶知道你做事講究而不是將就？唯有標(biāo)準(zhǔn)化”。好的標(biāo)準(zhǔn)就是一盞指路明燈，為企業(yè)鋪平道路，指引方向，我們已經(jīng)邁進(jìn)了向標(biāo)準(zhǔn)要效益的時(shí)代！

本期編輯部聘請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》做了一個(gè)詳細(xì)的解讀，希望對(duì)我們正在進(jìn)行的宣貫工作有所幫助。

條款解讀

企業(yè)訪談

案例分析

規(guī)程編制背景

拍賣行業(yè)從小到大、進(jìn)入快速發(fā)展期，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的各個(gè)方面，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的重要組成部分。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，行業(yè)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題諸如：部分企業(yè)管理水平低下，依法拍賣的意識(shí)和能力不強(qiáng)，拍賣活動(dòng)不規(guī)范，容易導(dǎo)致各類糾紛等等。而《拍賣法》與《拍賣管理辦法》尚不能滿足規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)的具體要求。因此，制訂一部指導(dǎo)和規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是廣大拍賣企業(yè)的迫切需要?！恫粍?dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》從2007年開(kāi)始起草，2011年底進(jìn)行專家審定，前后跨度四年。在標(biāo)準(zhǔn)制訂過(guò)程中，編制組得到了商務(wù)部、中拍協(xié)、拍賣標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)等單位的指導(dǎo)幫助，在國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料匱乏的情況下，編制組依據(jù)國(guó)內(nèi)拍賣企業(yè)多年來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)拍賣實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，按照“合法（符合現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定）、公平（公平保護(hù)拍賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益）、效率（有利于提高不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)效率）、適用（符合我國(guó)拍賣業(yè)發(fā)展實(shí)際）”為原則進(jìn)行編制工作，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)、充分討論，多次征求法律、拍賣和標(biāo)準(zhǔn)化等方面專家的意見(jiàn)，發(fā)出征求意見(jiàn)函近300份，前后大的修改共三次。最終頒布的標(biāo)準(zhǔn)包括十三個(gè)章節(jié)以及四個(gè)資料性附錄，內(nèi)容涵蓋了我國(guó)拍賣企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)拍賣企業(yè)操作經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)中的主要程序和基本要求做了初步規(guī)定。

對(duì)重要條款的七點(diǎn)說(shuō)明

文/《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》編輯組

閱讀提示：《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》的發(fā)布實(shí)施，將有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)，維護(hù)行業(yè)公平秩序，保護(hù)拍賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)，引導(dǎo)拍賣業(yè)向健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)是當(dāng)前我國(guó)拍賣業(yè)的主要標(biāo)的，因此《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》的制訂得到了業(yè)內(nèi)廣大同仁的關(guān)注，積極反饋意見(jiàn)。有一部分條款在業(yè)內(nèi)引起了熱議和辯論，在這里選擇幾個(gè)重點(diǎn)條款進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。

（一）3.1不動(dòng)產(chǎn)

依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在標(biāo)準(zhǔn)制訂過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)的定義曾幾度反復(fù)，最早的定義是“指建設(shè)用地使用權(quán)、房屋及地上附著物所有權(quán)”，業(yè)內(nèi)以及法律界有不同意見(jiàn)，有認(rèn)為范圍過(guò)窄，使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)和其他用益物權(quán)也應(yīng)包括在內(nèi)的，也有建議直接明確為房地產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)拍賣中，經(jīng)常遇到的標(biāo)的主要有房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等幾類。對(duì)于權(quán)屬文件不完善或者沒(méi)有權(quán)屬資料房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地類資產(chǎn)的拍賣，也可參照本標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

（二）6.1公告的發(fā)布

拍賣人應(yīng)根據(jù)拍賣標(biāo)的情況確定公告期限和內(nèi)容，并在報(bào)紙或其他新聞媒介上發(fā)布。這里特別強(qiáng)調(diào)了根據(jù)拍賣標(biāo)的本身情況和委托性質(zhì)來(lái)確定公告期限和內(nèi)容，以及選擇相應(yīng)的公告媒體。司法強(qiáng)制拍賣中房地產(chǎn)類標(biāo)的的拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前15日發(fā)布，非司法拍賣中房地產(chǎn)類標(biāo)的的拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前7日發(fā)布，土地拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前20日發(fā)布。同一類不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的，因委托性質(zhì)不同，拍賣公告發(fā)布的期限要求也不同。

（三）8.2 競(jìng)買人應(yīng)按要求交納競(jìng)買保證金。關(guān)于競(jìng)買保證金的交納問(wèn)題，規(guī)程制訂之初，是明確“向拍賣人交納”?？紤]到現(xiàn)實(shí)中，司法強(qiáng)制拍賣中的競(jìng)買保證金一般都是直接交入法院的賬戶，而不是“向拍賣人交納”的；國(guó)有資產(chǎn)拍賣中，有時(shí)委托人要求競(jìng)買保證金直接交入委托人指定賬戶。因此，本條款相應(yīng)改為“競(jìng)買人應(yīng)按要求交納競(jìng)買保證金”。 但是這樣規(guī)定并不意味著提倡競(jìng)買人向委托人交納競(jìng)買保金。競(jìng)買保證金由拍賣人收取應(yīng)是堅(jiān)持的原則，只有這樣，才能保證在買受人違約后，拍賣人能立于主動(dòng)地位，有利于結(jié)算環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。

（四）8.3 競(jìng)買人應(yīng)與拍賣人簽訂競(jìng)買協(xié)議，并領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。競(jìng)買協(xié)議格式和內(nèi)容參見(jiàn)附錄B。在以往拍賣活動(dòng)中，拍賣人只是在拍賣規(guī)則特別約定中將拍賣人和競(jìng)買人、買受人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)作了規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛，競(jìng)買人或買受人往往會(huì)提出這是拍賣人的單方面規(guī)定，有些地方的法官會(huì)采信競(jìng)買人或買受人的主張，從而使拍賣人敗訴。本次在制訂規(guī)程中，特別提出“競(jìng)買人應(yīng)與拍賣人簽訂競(jìng)買協(xié)議”，用了“應(yīng)”字，即表明這是必經(jīng)程序，同時(shí)還專門附錄了競(jìng)買協(xié)議的格式和內(nèi)容。協(xié)議是平等主體之間真實(shí)意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競(jìng)買協(xié)議》既是對(duì)拍賣人的保護(hù)，也是對(duì)競(jìng)買人的權(quán)益維護(hù)，有利于避免發(fā)生糾紛，所以必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

（五）10.2 有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參與競(jìng)買，及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式。規(guī)程中沒(méi)有用專門條款對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的定義以及競(jìng)拍過(guò)程中如何行使該權(quán)利進(jìn)行表述。不動(dòng)產(chǎn)拍賣中主要有兩類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，一是承租人，二是共有人。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，拍賣人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，確定是否存在這兩類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，如果存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，就要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)制定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式，同時(shí)還要按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。

（六）10.3 拍賣人在拍賣時(shí)應(yīng)制作拍賣筆錄，拍賣師、記錄人、買受人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)在拍賣筆錄上簽名。這里特別需要注意的是，除了記錄人之外，要讓拍賣師和買受人也在拍賣筆錄上簽名。

（七）12 拍賣標(biāo)的的交付

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，在標(biāo)的交付環(huán)節(jié)，我們制訂了轉(zhuǎn)移占有和權(quán)屬變更兩個(gè)環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)移占有主要指現(xiàn)場(chǎng)移交拍賣標(biāo)的。這里特別強(qiáng)調(diào)，委托人與買受人應(yīng)簽署交接書(shū)，這是一份重要的交付法律文書(shū)，拍賣人可以充當(dāng)見(jiàn)證人。同時(shí)，委托人和買受人應(yīng)按約定付清拍賣標(biāo)的相關(guān)的如水、電、燃?xì)?、通信、物業(yè)管理等費(fèi)用。在權(quán)屬變更中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶中的稅費(fèi)，規(guī)定由委托人和買受人依照相關(guān)法律的規(guī)定承擔(dān)。但在實(shí)際拍賣活動(dòng)中，往往把稅費(fèi)交納的義務(wù)通過(guò)特別約定進(jìn)行轉(zhuǎn)稅承擔(dān)，主要體現(xiàn)在《競(jìng)買協(xié)議》的條款中，這是符合法律規(guī)定的。因此，規(guī)程規(guī)定，另有約定的，應(yīng)按約定執(zhí)行。

企業(yè)訪談

向標(biāo)準(zhǔn)要效益 用規(guī)范求發(fā)展

閱讀提示：《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》的頒布實(shí)施使得國(guó)內(nèi)拍賣企業(yè)朝著一個(gè)更規(guī)范更專業(yè)的道路前進(jìn)，統(tǒng)一提升了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步彌補(bǔ)了《拍賣法》與《拍賣管理辦法》尚不能滿足規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)的缺陷，為廣大拍賣企業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定、高效、規(guī)范的運(yùn)行環(huán)境

《規(guī)程》提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 

北京嘉禾國(guó)際拍賣有限公司  劉緒林 

房地產(chǎn)和土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)一直是占據(jù)拍賣市場(chǎng)七成左右的份額，雖然受到2011年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，2012年1-6月份，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)成交537.2億元，土地使用權(quán)拍賣業(yè)務(wù)成交780.04億元，都有不同程度的下降，但是房地產(chǎn)和土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)合計(jì)拍賣成交額仍達(dá)到約1317.24億元，相當(dāng)于2012年1-6月份全國(guó)拍賣累計(jì)成交總額1729.6億元的76%，占據(jù)拍賣市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)地位。雖然不動(dòng)產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)占據(jù)拍賣市場(chǎng)七成左右的份額，但是在此之前還一直沒(méi)有一個(gè)拍賣行業(yè)可以依據(jù)和參照的標(biāo)準(zhǔn)，所以，從拍賣標(biāo)的的層面講，《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)很有必要，也很及時(shí)。

有了《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓競(jìng)買人加深對(duì)拍賣企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)拍賣過(guò)程的了解，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，讓社會(huì)和廣大民眾認(rèn)可拍賣企業(yè)“公開(kāi)、公平、公正”的原則，增加企業(yè)的誠(chéng)信度，有利于提高整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信度?！恫粍?dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可以比較出不同企業(yè)之間的操作水平和管理水平的差別，優(yōu)勝劣汰，使優(yōu)秀企業(yè)獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，淘汰不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，使整個(gè)拍賣行業(yè)朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。通過(guò)實(shí)施拍賣行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可以有效的推動(dòng)拍賣企業(yè)向程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的科學(xué)管理轉(zhuǎn)變，促使拍賣企業(yè)各項(xiàng)管理工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合理化、規(guī)范化、高效化，從而幫助拍賣企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。拍賣企業(yè)通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化，能夠有效保證拍賣活動(dòng)策劃的創(chuàng)新型、市場(chǎng)營(yíng)銷的規(guī)范性、服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性和環(huán)境管理的科學(xué)性，從而促進(jìn)拍賣企業(yè)樹(shù)立良好的形象。

北京嘉禾國(guó)際拍賣有限公司近幾年的拍賣業(yè)務(wù)中，司法、國(guó)有企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)比例占八成以上，這些房地產(chǎn)類的資產(chǎn)多數(shù)屬于帶有各種不同程度瑕疵不動(dòng)產(chǎn)，在拍賣過(guò)程中會(huì)遇到很多復(fù)雜問(wèn)題，以前沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際操作過(guò)程中，只能依據(jù)其他相關(guān)法律法規(guī)。有了《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以后，它的專業(yè)性和針對(duì)性更強(qiáng)，更明確，我們可以按照《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》中要求，進(jìn)一步提高解決不良房地產(chǎn)類資產(chǎn)的處置水平和能力。隨著標(biāo)準(zhǔn)的貫徹和執(zhí)行，我們爭(zhēng)取逐步做到“六統(tǒng)一”，即：“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一模式，統(tǒng)一流程，統(tǒng)一方法”，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

公司領(lǐng)導(dǎo)層在學(xué)習(xí)完該《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》后高度重視，以公司法務(wù)部牽頭在該《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》的框架內(nèi)為更好的規(guī)范拍賣過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，制定了一系列工作規(guī)程和管理制度，詳細(xì)規(guī)定了在合同訂立過(guò)程中對(duì)方資格的認(rèn)定及對(duì)合同的內(nèi)容、格式、審批、簽訂等方面；并針對(duì)在合同的履行過(guò)程中出現(xiàn)的各種情況，例如履約困難、合同變更及合同解除等情況進(jìn)行了明確說(shuō)明。并且公司按照《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》中關(guān)于《委托拍賣合同》、《競(jìng)買協(xié)議書(shū)》、《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》等規(guī)范文本要求，規(guī)定了《文件簽發(fā)流程》，要求各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)真履行，層層審查，以確保了在合同在訂立過(guò)程中的嚴(yán)謹(jǐn)與合法，保證了合同在各種情況的順利履約，明確各方責(zé)任, 降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)化助推企業(yè)發(fā)展

北京中拓國(guó)際拍賣有限公司 楊磊 

中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化工作的重視是對(duì)整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平的規(guī)范和促進(jìn)。從2003年開(kāi)始，拍賣標(biāo)準(zhǔn)化工作在中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下一直以“拍賣企業(yè)資質(zhì)評(píng)定”的形式有條不紊地進(jìn)行著，整個(gè)行業(yè)在客觀上走了一條準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的道路。2008年10月8日，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)（SAC）正式批準(zhǔn)成立了“全國(guó)拍賣標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)”。標(biāo)志著中國(guó)拍賣業(yè)走上了一條科學(xué)發(fā)展的道路。經(jīng)過(guò)努力，現(xiàn)已批準(zhǔn)發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《SB/T10538-2009 文物藝術(shù)品拍賣規(guī)程》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《GB/T27968-2011 拍賣企業(yè)的等級(jí)評(píng)估與等級(jí)劃分》并已生效實(shí)施，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《拍賣術(shù)語(yǔ)》、《拍賣師操作規(guī)范》、《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》和《機(jī)動(dòng)車拍賣規(guī)程》已獲批準(zhǔn)實(shí)施。2012年7月4日“2012年全國(guó)拍賣業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宣貫活動(dòng)”在北京啟動(dòng)，標(biāo)志著拍賣標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代的到來(lái)。

之前在萊太拍賣中心工作，使我體會(huì)到了標(biāo)準(zhǔn)化的作用和價(jià)值。拍品包裝規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)化和質(zhì)量分級(jí)是上拍的首要條件，作為全國(guó)首家花卉拍賣公司，對(duì)拍品的質(zhì)量分級(jí)沒(méi)用經(jīng)驗(yàn)，完全是在單個(gè)品種種植標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分級(jí)評(píng)定。為了拍品質(zhì)量等級(jí)與買家認(rèn)可的質(zhì)量等級(jí)劃分更好的融合，那時(shí)制定了紅掌切花質(zhì)量等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，將A級(jí)的掌面尺寸規(guī)定為12公分到14公分。推廣后效果極佳，有的標(biāo)準(zhǔn)至今還被沿用。

標(biāo)準(zhǔn)化工作有利于有效應(yīng)對(duì)國(guó)外拍賣大鱷的市場(chǎng)侵蝕，推進(jìn)自主創(chuàng)新，提高服務(wù)水平。服務(wù)的目的是什么？服務(wù)就是讓被服務(wù)方舒服。服務(wù)水平如何提升？是靠服務(wù)人員的服務(wù)能力要完成的。服務(wù)人員的服務(wù)能力如何培養(yǎng)？是靠企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的要求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。大家都在說(shuō)服務(wù)要專業(yè)化？專業(yè)化就是把專業(yè)知識(shí)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用。我認(rèn)為一個(gè)企業(yè)能夠把客戶養(yǎng)懶了，你的生意一定會(huì)好。如何把客戶養(yǎng)懶了？就要讓客戶信任，信任，還是信任。首先是業(yè)務(wù)層面的信任，你做事人家是否能放心。其次是平臺(tái)的信任，你的平臺(tái)人家是否能安心。最后是管理者的信任，你的為人人家是否能舒心。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要抓重點(diǎn)、抓關(guān)鍵、抓細(xì)節(jié)。重點(diǎn)就是天時(shí)，資源、優(yōu)勢(shì)；關(guān)鍵就是地利，切入點(diǎn)、賣點(diǎn)；細(xì)節(jié)就是人和，是做事講究不將就。現(xiàn)在的合作往往都是建立在業(yè)務(wù)層面信任的基礎(chǔ)上，那怎么才能讓客戶知道你是做事講究的而不是將就的？何以解憂，唯有標(biāo)準(zhǔn)化。

標(biāo)準(zhǔn)化工作正如中拍協(xié)張延華會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的：“標(biāo)準(zhǔn)就是效益?！币粋€(gè)好的標(biāo)準(zhǔn)就是一盞指路明燈，為企業(yè)鋪平道路，指引方向。

從競(jìng)買協(xié)議看《規(guī)程》的重要性 

浙江嘉泰拍賣有限公司 金少俊

2010年9月17日，公司拍賣浙江省衢州市衢江區(qū)某水電站，競(jìng)買保證金20萬(wàn)元，起拍價(jià)230萬(wàn)元，成交價(jià)304萬(wàn)元。買受人未按約定時(shí)間交款，并提起訴訟，以委托人、拍賣人未聲明瑕疵為由，要求我公司退還競(jìng)買保證金，解除成交合同，并要求委托人承擔(dān)違約金。

在訴訟過(guò)程的調(diào)解環(huán)節(jié)，買受人承認(rèn)訴訟理由不充分，但還是要求全額退還保證金。后來(lái)法官單獨(dú)找我方調(diào)解時(shí)，也提出競(jìng)買保證金的法律地位問(wèn)題，不予返還的規(guī)定在哪里。由于沒(méi)有簽訂《競(jìng)買協(xié)議》，法官認(rèn)為拍賣規(guī)則只是單方面的規(guī)定。最后經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)解，終于達(dá)成協(xié)議，我公司退還部分保證金，其余不予返還，并解除成交合同，雙方不再追究責(zé)任。從而了結(jié)了該宗官司。

今年8月，我公司接受浙江遂昌新明水電投資有限公司的委托，拍賣該公司100%的股權(quán)。拍賣標(biāo)的實(shí)質(zhì)是該公司投資經(jīng)營(yíng)的六個(gè)水電站。此前，商務(wù)部《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》于今年3月23日公告發(fā)布，并于今年6月1日正式實(shí)施。我們認(rèn)為該拍賣標(biāo)的，牽涉面廣，有很多瑕疵告知說(shuō)明，必須按照拍賣標(biāo)準(zhǔn)制定《競(jìng)買協(xié)議》，把拍賣規(guī)則和特別約定中重要內(nèi)容納入到協(xié)議中。本次拍賣有9個(gè)競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買，他們?cè)敿?xì)閱讀了《競(jìng)買協(xié)議》的內(nèi)容，愉快地簽字蓋章。拍賣于8月21日舉行，起拍價(jià)4280萬(wàn)元，競(jìng)買保證金1280萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)激烈地競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)為5600萬(wàn)元?！陡?jìng)買協(xié)議》規(guī)定分兩期付款，最后一期為今年的9月10日，結(jié)果買受人未提出任何異議，并提前于8月24日 全額交清了拍賣價(jià)款和傭金，8月27日進(jìn)行了拍賣標(biāo)的交付，順利完成了拍賣任務(wù)。

從以上兩個(gè)拍賣案例可以看出，有沒(méi)有《競(jìng)買協(xié)議》，其結(jié)果完全有可能是不一樣的。

我國(guó)拍賣企業(yè)絕大多數(shù)都從事不動(dòng)產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)，大部分以不動(dòng)產(chǎn)拍賣作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，制定《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》責(zé)任重大。我作為該標(biāo)準(zhǔn)的編制小組組長(zhǎng)和主要起草人之一，與編制組的同行一起，經(jīng)歷了五年的艱難編制過(guò)程，我們目標(biāo)是把該標(biāo)準(zhǔn)制定成有專業(yè)特色，切實(shí)可行，具有前瞻性的規(guī)范性文件。

據(jù)了解，在拍賣過(guò)程中制定并簽署《競(jìng)買協(xié)議》是劉雙舟教授最早提出來(lái)的，他為此還寫(xiě)了理論研究文章。本次制定《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》過(guò)程中，一開(kāi)始我們就把《競(jìng)買協(xié)議》作為新的、必須的拍賣環(huán)節(jié)寫(xiě)入其中，并請(qǐng)劉雙舟教授起草了《競(jìng)買協(xié)議》的內(nèi)容和格式作為附錄。

我們認(rèn)為，制定并簽署《競(jìng)買協(xié)議》主要有這幾個(gè)作用：一是拍賣人和競(jìng)買人處于平等地位，避免了以往拍賣人在拍賣規(guī)則和特別約定中單方面宣布的現(xiàn)象。二是對(duì)拍賣人的保護(hù)。如競(jìng)買保證金的交納及處理，拍賣成交價(jià)款的支付及違約責(zé)任，拍賣傭金及其支付，標(biāo)的瑕疵的告知，這些都成為拍賣人和競(jìng)買人之間經(jīng)平等協(xié)商而達(dá)成的真實(shí)意思表示。一旦發(fā)生糾紛，協(xié)議是判斷是非和訴訟的重要依據(jù)。這樣，拍賣人就變以往的被動(dòng)為現(xiàn)在的主動(dòng)。三是對(duì)競(jìng)買人或買受人權(quán)益的維護(hù)。協(xié)議對(duì)競(jìng)買人的權(quán)利和義務(wù)作出了明確安排，協(xié)議的內(nèi)容是委托合同的延續(xù)，成交后，委托人、拍賣人無(wú)權(quán)擅自作出變更。《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義作了全新的界定，同時(shí)在拍賣會(huì)資料的編制，拍賣注意事項(xiàng)的內(nèi)容、拍賣標(biāo)的交付和檔案資料管理作出了特別的統(tǒng)一規(guī)定，需要廣大同行深刻領(lǐng)會(huì)消化并貫徹實(shí)施。

案例分析

《不動(dòng)產(chǎn)拍賣規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）的頒布，對(duì)于我國(guó)拍賣業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義，從根本上對(duì)容易產(chǎn)生法律糾紛的細(xì)節(jié)做了一個(gè)詳細(xì)的規(guī)范。

案例一 

2008年，山東某廠訴某集團(tuán)公司欠款一案的生效判決進(jìn)入執(zhí)行程序。有管轄權(quán)的法院作出執(zhí)行裁定，查封了某集團(tuán)公司出租給原告的房屋，并委托山東某拍賣公司拍賣。拍賣公司在其所在地的報(bào)紙登了拍賣公告。最后由岳某拍得，并已取得房屋的所有權(quán)證書(shū)。期間，法院要求原告遷出，原告方以存在租賃合同而主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院未予支持。

原告在提出異議未獲滿意結(jié)果后，主要基于以下理由對(duì)山東某拍賣公司提起訴訟：存在租賃合同，且在履行期內(nèi)；拍賣程序違法（異地拍賣）。其訴訟請(qǐng)求主要為：一是撤銷被告的房屋拍賣協(xié)議及拍賣確認(rèn)書(shū)；二是確認(rèn)其對(duì)上述房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

其中具有爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一為：一是承租人的身份是不是合法，對(duì)上述房屋有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

解析

 上述爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，《規(guī)程》都作了界定。在《規(guī)程》中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人身份確定做了描述?！兑?guī)程》中明確了不動(dòng)產(chǎn)拍賣中主要有兩類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，一是承租人，二是共有人。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，拍賣人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，確定是否存在這兩類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，如果存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，就要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)制定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式，同時(shí)還要按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，依法保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)益。從《規(guī)程》來(lái)看，假如租賃合同不存在疑義，原告以有租賃合同為理由是不符合《規(guī)程》中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件的。

案例二

2003年12月5日，在某市法院委托的一次拍賣中,張女士以購(gòu)房款49.2萬(wàn)元和拍賣傭金2.3萬(wàn)元，合計(jì)51.5萬(wàn)元,拍得某開(kāi)發(fā)公司還債的兩間營(yíng)業(yè)房,并簽訂成交確認(rèn)書(shū)。當(dāng)月20日，法院裁定將上述二間營(yíng)業(yè)房的產(chǎn)權(quán)及其占用土地使用權(quán)變更為買受人張女士所有，并述明該房尚未驗(yàn)收，買受人張女士自該綜合樓經(jīng)竣工、驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)辦理有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)。

拍賣后，張女士拍得的兩間房子中斷了施工，二年時(shí)間未有任何進(jìn)展，竣工驗(yàn)收遙遙無(wú)期。張女士認(rèn)為，對(duì)拍賣的房屋存在不能竣工驗(yàn)收及交付使用的風(fēng)險(xiǎn)，拍賣公司未向其告知，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,在多次交涉無(wú)果后于2005年9月23日訴至法院，要求拍賣公司交付拍賣標(biāo)的物并支付違約金103313.80元。

拍賣公司辯稱：張女士簽訂成交確認(rèn)書(shū)時(shí)已明知買受的房屋尚未竣工驗(yàn)收，屬在建工程，無(wú)法確定竣工驗(yàn)收日期。拍賣后，法院已裁定將拍賣標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)變更為張女士所有，拍賣公司在法律上已履行了交付義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。而張女士認(rèn)為自己花費(fèi)50余萬(wàn)拍得門面房，絕不僅僅是為了取得拍賣標(biāo)的的名義上的產(chǎn)權(quán)，而是為了最終占有、使用該標(biāo)的。在拍賣公司未聲明該房屋存在不能竣工驗(yàn)收和交付的情況下，按照正常邏輯，自然會(huì)認(rèn)為該房屋會(huì)在合理的期限內(nèi)竣工、驗(yàn)收并交付。

在法院調(diào)解程序中，法院曾質(zhì)疑拍賣公司競(jìng)買保證金的法律地位問(wèn)題。由于沒(méi)有簽訂《競(jìng)買協(xié)議》，法院認(rèn)為拍賣規(guī)則只是單方面的規(guī)定。經(jīng)多次協(xié)調(diào)，拍賣公司愿意從這次拍賣所得的傭金中拿出3.5萬(wàn)元元作為瑕疵過(guò)錯(cuò)補(bǔ)償。買受人張女士保留依法向其他相關(guān)主體主張賠償損失的權(quán)利。

解析

拍賣公司作為具有合法拍賣資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)拍賣本案涉訴房屋;而張女士依據(jù)某拍賣公司的合法拍賣程序競(jìng)買到本案訴爭(zhēng)標(biāo)的并簽訂了《成交確認(rèn)書(shū)》；當(dāng)事人雙方在拍賣關(guān)系中的法律地位因該成交確認(rèn)書(shū)的合法有效而得以確立。作為買受人的張女士應(yīng)依據(jù)該成交確認(rèn)書(shū)的約定履行向拍賣人支付成交的拍賣標(biāo)的物價(jià)款的合同義務(wù);而作為拍賣人的某拍賣公司應(yīng)依據(jù)該成交確認(rèn)書(shū)的約定履行交付符合合同目的拍賣標(biāo)的物的合同義務(wù)。

在合同義務(wù)的履行上，雙方對(duì)張女士已經(jīng)向拍賣公司支付了標(biāo)的物價(jià)款和拍賣傭金合計(jì)51.5萬(wàn)元的事實(shí)均無(wú)異議。而在某拍賣公司拍賣標(biāo)的物是否已經(jīng)交付以及是否應(yīng)該給付張女士違約金問(wèn)題上，存在爭(zhēng)議。按現(xiàn)在已有的《規(guī)程》，雙方只要簽署了競(jìng)買協(xié)議，備注瑕疵聲明，拍賣企業(yè)就可以避免這樣的法律糾紛。

從以上案例中可以看出，有沒(méi)有《競(jìng)買協(xié)議》，其糾紛產(chǎn)生結(jié)果完全有可能是不一樣的。在拍賣過(guò)程中，還有很多因?yàn)闆](méi)有簽訂競(jìng)買協(xié)議，出現(xiàn)各種糾紛案例。其中相當(dāng)一部分案件法院都以拍賣規(guī)則屬于單方面規(guī)定為由，判定由拍賣公司承擔(dān)責(zé)任。而競(jìng)買協(xié)議的制定可以讓廣大拍賣企業(yè)找個(gè)一個(gè)有據(jù)可依的標(biāo)準(zhǔn)，極大的避免了此類案件對(duì)拍賣企業(yè)造成的損失。競(jìng)買協(xié)議是《規(guī)程》中備受大家關(guān)注的一條重要條款，其他條款也在不動(dòng)產(chǎn)拍賣活動(dòng)中逐漸產(chǎn)生重要的影響。

《中國(guó)拍賣》雜志9月刊

--來(lái)源：中國(guó)拍賣協(xié)會(huì)網(wǎng)站